El análisis fue presentado en un conversatorio en el que participó el exministro Carlos Montes, quien dijo que “en lo habitacional, esto del chorreo no funciona, y la preocupación del Gobierno es la gran empresa inmobiliaria y no la vivienda social”.
La Fundación Nodo XXI presentó este jueves el informe “¿Política habitacional o agenda inmobiliaria?: Análisis de los 150 días del Gobierno de Kast en materia de vivienda”, que revisa siete de las medidas que ha impulsado el Ejecutivo para —según el propio gobierno— responder al déficit que existe en este sector.
El documento advierte que las políticas que está impulsando el actual titular de esa cartera, Iván Poduje, están generando “un país de inmobiliarias y arrendadores”, ya que “reduce exigencias regulatorias y entrega beneficios tributarios, mientras traslada la responsabilidad hacia las familias y municipios”.
“Las iniciativas anunciadas por el ministro Poduje toma urgencias reales y las convierte en una oportunidad para fortalecer a quienes ya tienen poder económico (…). En un país con más de 500 mil viviendas de déficit y cerca de 100 mil viviendas nuevas sin vender, el gobierno decide actuar principalmente para hacer más atractivo el negocio inmobiliario, no para asegurar que esas viviendas sean accesibles para quienes las necesitan”, señala el informe, que agrega además que no se están abordando el aumento de campamentos o los problemas para acceder a créditos.
Un ejemplo de ello plantea Nodo XXI, es la eliminación de las contribuciones para las personas mayores, que se presenta como un alivio para la clase media, pero omite que ya existen mecanismos de exención y que “la iniciativa viene a beneficiar exclusivamente a las personas de las comunas más ricas del país. Todo eso, a costa de la recaudación para el Fondo Común Municipal que financia los servicios básicos en comunas de bajos ingresos económicos”.
Otra política del Minvu que la Fundación Nodo XXI cuestiona es la modificación de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, ya que “es una desregulación urbana de gran magnitud, decretada por vía administrativa, que aumentará la rentabilidad potencial del suelo sin mecanismos de captura de plusvalía ni regulación de precios”.
“El supuesto de que mayores permisos y densidad producirán automáticamente viviendas más baratas muestra desconocimiento sobre que el problema central no es solo la cantidad de unidades, sino la brecha entre precios, ingresos y capacidad real de acceso”, alerta el informe.
Otras medidas del Minvu que siguen esa lógica, según este análisis, son la Operación Sitio 2.0 y Eriazo Cero, que generarán “más labores a los municipios sin recursos equivalentes y trasladará hacia las familias la responsabilidad de completar la solución habitacional”, y el aumento del tramo DS1, que amplía el subsidio a viviendas hasta 4.000 UF “sin poner mecanismos de control de precio”.
“En lo habitacional, el chorreo no funciona”
El informe de Nodo XXI fue presentado en la Municipalidad de Estación Central, en un conversatorio al que asistió el exministro de Vivienda y Urbanismo, Carlos Montes, quien coincidió en que la política habitacional del actual gobierno está preocupada solo de las grandes empresas inmobiliarias.
“Comparto completamente el fondo de ese informe, que dice que el Gobierno de Kast en estos 150 días se ha centrado en elevar la rentabilidad para que las grandes empresas ganen más, y de desregular, para que no estén tan controladas por el Estado”, dijo.
“Ellos tienen la idea de que, si las grandes empresas ganan más, moverán la economía y el empleo, y producirán más viviendas. Pero la vida dice que eso no es así. Hay períodos donde ellos han ganado mucho y el déficit crece. En lo habitacional, esto del chorreo no funciona, y la preocupación de ellos es la gran empresa inmobiliaria y no la vivienda social”, afirmó.
Alcaldes opinan
Al evento también asistió el alcalde de Estación Central, Felipe Muñoz, quien criticó la modificación de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, porque “salta por encima de los planes reguladores, porque independiente de lo que diga el plano regulador, establece que se pueden aumentar densidades y alturas, a partir de un decreto, sin pasar por el Congreso”.
Y la alcaldesa de Quinta Normal, Karina Delfino, cuestionó por su parte el diseño con que quedó la compensación que se aplicará a las comunas por la exención de las contribuciones, ya que es una medida “sin focalización, que se convierte en una política profundamente injusta y regresiva. Incluso lo dijeron Ignacio Briones y Evelyn Matthei, es bastante consensuado en que es una política injusta, porque de los US$70 millones de la compensación la mitad va a seis comunas. A Las Condes, Vitacura y Lo Barnechea van $30 mil millones, mientras que a Quinta Normal nos compensarán con $50 millones y a San Ramón con $3 millones”.
La Diputada del distrito 8, Tatiana Urrutia, que incluye las comunas de Maipú, Estación Central, Cerrillos, Pudahuel y Quilicura, entre otras, afirmó que hay poca prolijidad e interés en tratar bien el tema, ya que “tenemos un ministerio que llega e ingresa, entre gallos y medianoche, la actual ordenanza que abre la puerta para la depredación de nuestra ciudad, y esto tiene un antecedente con lo realizado hace tres meses atrás, donde sacaron un decreto que permitía incorporar la variable de riesgo para la construcción de viviendas”.
Análisis de las siete medidas del Minvu
- Modificación OGUC
- Qué anuncia el gobierno: Modificación de la OGUC por decreto supremo del Minvu; aumenta densidad, flexibiliza cantidad de estacionamientos, vigencia permisos de edificación, facilita conjuntos armónicos en altura.
- Problema: Presenta la regulación urbana como el principal obstáculo de la vivienda y apuesta a aumentar la permisividad para construir, asumiendo que reducirá el precio de suelo, sin evidencia que lo respalde y pasando por encima de los municipios.
- A quién beneficia realmente: Propietarios de suelo bien localizado, inmobiliarias y proyectos con permisos vigentes que podrán capturar mayor rentabilidad sin obligaciones equivalentes de integración, equipamiento o precio.
- Nudo o riesgo principal: No enfrenta el problema de fondo: la brecha entre precios, ingresos y acceso real. Es una agenda de desregulación inmobiliaria por decreto que pasa por sobre la planificación comunal y no asegura beneficio para las familias.
- Eliminación de contribuciones para adultos mayores
- Qué anuncia el gobierno: Eliminar o reducir el impuesto territorial comenzando por personas mayores de 65 años, dentro del proyecto de «Reconstrucción Nacional».
- Problema: Usa un problema sensible, como la situación de las personas mayores, para abrir una reforma regresiva que debilita el Fondo Común Municipal y aumenta la desigualdad en la recaudación. Ya existen exenciones para sectores vulnerables.
- A quién beneficia realmente: Propietarios de viviendas de mayor avalúo que hoy sí pagan contribuciones. La mayor parte de los hogares ya está exenta, por lo que el beneficio nuevo se concentra en sectores más ricos. Además, se compensa a través del presupuesto fiscal, es decir que los impuestos generales de las personas se distribuirán según las desigualdades existentes entre los municipios.
- Nudo o riesgo principal: La medida crea un beneficio para los sectores más ricos, cuando podría mejorar las exenciones focalizadas. Ofrece compensación a través de inyección del presupuesto fiscal a los municipios, renunciando a un mecanismo progresivo que nutra al Fondo Común Municipal.
- Reactivación de la construcción
- Qué anuncia el gobierno: Exención transitoria del IVA a viviendas nuevas y rebaja tributaria para rentas de arriendo en viviendas DFL2, incluyendo beneficios desde la tercera vivienda y para personas jurídicas.
- Problema: El gobierno confunde reactivación del sector con política habitacional. Busca liquidar el stock inmobiliario sin asegurar que esas viviendas sean accesibles para quienes están en déficit.
- A quién beneficia realmente: Inmobiliarias, compradores con capacidad de crédito, inversionistas y grandes tenedores que pueden comprar viviendas para arrendar.
- Nudo o riesgo principal: Se subsidia tributariamente la explotación de segundas, terceras o más viviendas mientras no hay una política equivalente para quienes viven allegados, hacinados o en campamentos. Se sostiene una política de privatización del suelo y rentabilidad inmobiliaria.
- Nuevo Tramo DS1 4.000 UF
- Qué anuncia el gobierno: Crear un tramo DS1 para viviendas de hasta 4.000 UF, con subsidio de 400 UF, ahorro mínimo de 200 UF y posibilidad de complementar con FOGAES.
- Problema: Actúa sólo sobre la demanda: entrega más capacidad de compra sin intervenir precio del suelo, oferta, localización ni calidad. Puede terminar empujando un incremento de precios.
- A quién beneficia realmente: Sectores medios con ahorro y acceso a crédito hipotecario; inmobiliarias con stock de viviendas sobre el tramo tradicional; bancos e intermediarios financieros.
- Nudo o riesgo principal: La iniciativa atiende una demanda existente, acotada a familias que pueden ahorrar 200 UF y acceder a créditos. No obstante, el subsidio no considera mecanismos para evitar que sea capturado por el precio final de la vivienda.
- Eriazo Cero
- Qué anuncia el gobierno: Activar terrenos fiscales y de SERVIU en desuso; un tercio se entregaría en comodato a municipios y organizaciones para sedes, canchas, plazas o equipamiento.
- Problema: Es un anuncio de una política que ya existe. La concesión gratuita de terrenos fiscales es una de las funciones del Ministerio de Bienes Nacionales. El gobierno del presidente Boric tuvo importantes avances en la materia.
- A quién beneficia realmente: Comunas con mayor capacidad técnica y presupuestaria podrán aprovecharlo; las comunas con menos ingresos requerirían fondos para construir, mantener o dar seguridad.
- Nudo o riesgo principal: El riesgo principal es que se transfieran bienes públicos a entidades privadas como credos religiosos sin condiciones claras, profundizando la desigualdad entre municipios con capacidades muy distintas.
- Operación Sitio 2.0
- Qué anuncia el gobierno: Entregar suelo público subdividido en sitios de cerca de 200 m² para autoconstrucción o construcción progresiva, con el objetivo de bajar costos y tiempos de espera.
- Problema: Refuerza el sueño de la casa propia individual como un activo, más que un derecho a una vivienda adecuada. Traslada a las familias la carga de completar la solución habitacional. Puede privatizar suelo público sin garantizar ciudad, servicios ni acompañamiento.
- A quién beneficia realmente: Familias que reciben un activo, inmobiliarias menores y constructoras; políticamente, el gobierno capitaliza entregas rápidas, a través de la reducción de responsabilidad y costos del Estado, al transferirlos a los hogares.
- Nudo o riesgo principal: Se presenta como una medida de agilización de la solución habitacional que se ofrece a las familias, sin embargo, es una precarización de la entrega de inmuebles, que pareciera conseguir una contabilización de avances, sin resolver el problema del déficit y sobrecargando a las familias más vulnerables.
- Ausencia del Plan de Emergencia Habitacional
- Qué anuncia el gobierno: El gobierno tiene múltiples anuncios, pero no presenta una imagen objetivo integral para los cuatro años ni una estrategia para el PEH 2026-2030.
- Problema: Hay medidas sin jerarquía, metas públicas comparables, cronograma, cartera territorializada, ni respuesta clara al déficit más crítico. Generar un Plan es obligatorio por ley que fue extendida hasta el 31 de diciembre de 2029.
- A quién beneficia realmente: La agenda inmobiliaria gana prioridad: suelo, subsidios, desregulación y beneficios tributarios. Los hogares en mayor precariedad quedan postergados.
- Nudo o riesgo principal: Resulta preocupante que, a mitad de 2026, aún no se conozca una estrategia habitacional 2026-2030 comparable en metas, trazabilidad y rendición de cuentas, según indica la ley.
